社区商业的定位与业态规划布局是什么?
社区商业定位策划
市场定位:功能定位、业态类型、形象定位、名称建议
顾客定位:顾客是谁、顾客规模、顾客特征
规模定位:商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质,主要考虑的因素有--区域的商业市场容量、市场整体租售状况对项目规模的影响、项目的商业属性(辐射型、中间型或内向型)、主力店的带动效应(一般主力店与其辐射区域面积比为1:1.5)、竞争性项目对项目规模的影响、市政规划对项目片区商业规模的影响、项目自身条件对规模的影响等
主题定位:主要考虑的因素有--住宅楼盘的整体风格、项目片区的整体氛围、主题营造的可实现性等
社区商业规划布局
商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系,而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。
什么是定位?
定位 确定某一事物在一定环境中的位置,如产品在市场中定位、人物在组织中的定位、物品在某一地理位置的定位等。 定位仅仅是有效营销过程中的一步。有效营销开始于营销人员对于本地市场的营销调研,以发现客户需求尚未得到满足的市场细分。之后企业选出能够为之提供高人一筹的产品和服务的目标市场细分。接下来轮到定位,定位即企业把针对目标市场细分开发出的产品特性通过沟通传达给消费者。注意,定位之前必须有市场细分和目标市场选择两个步骤。 比如,沃尔沃(Volvo)汽车公司发现,汽车的购买者当中,看重汽车安全性的消费者构成了相当规模的一个市场细分,而其时还没有汽车企业注意到这一点。于是沃尔沃采用“最安全的汽车”作为它的定位。 但是仅仅宣称这样的定位是不够的。沃尔沃必须在实际上生产出这样的汽车,否则竞争对手和客户将认为这样的定位只是一个口号和谎言,而且不仅要制造出这样的汽车产品,还要使之在外观上和“感觉”上给人以高于市场同类产品的安全感。沃尔沃公司还需要不断地在广告和促销活动中将安全的主题传达给用户。 阿尔里斯关于同一个企业生产经营不同的产品和服务的担心,我认为有些多虑。宝洁公司生产数百种商品,业绩一样很好。我更担心的是企业间的合并是否有很好的出发点。合并是否能够减少双重成本?双方在生产经营活动和技术上是否具有互补性?合并是否能给当事企业带来实际的益处?我不赞成那些联合大企业通过合并使企业变得更大,而不是更好。 定位的观念,由艾里斯与杰克特劳特在商业实战中提出。1972年,美国权威营销传播类刊物《广告时代》刊登了艾里斯和特劳特的系列文章《定位时代来临》,定位观念从此进入人们的视野。定位的本意为“确定品牌在顾客心智中的位置”,它指出营销和商业战争并不发生在任何的街道和商店,而是发生在顾客的心智中,顾客心智是竞争的终极战场。定位提出以来,逐渐成为营销领域的工业标准,并成为战略的关键来源。竞争大师麦克波特在《竞争论》中承认,其战略思想动力来自于定位。2001年,定位被美国营销协会评为“有史以来对美国营销影响最大的观念”。
“项目经营的业态定位”是什么意思?
商业业态,指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划,则是充分利用各种商业资源,为实现成功招商、销售和日后的成功营运,而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合,它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导,促进项目招商的进度;同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润,更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力,吸引尽可能多的目标顾客,增加购物中心的内在价值,提升市场竞争力,为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素
1、项目当地的经济发展水平
丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的,但是这种组合不是没有原则的“堆砌”,一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合,匹配,同时必须主动顺应城市的发展的需要,主动为城市发展的服务。只有这样,才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存,就必然适应项目所在地的经济发展水平,符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下,如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求,消费者就会流失,即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心,这样一来势必降低项目的客流量,而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此,购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况,符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯,在进行业态规划时,在参考当地的消费能力的情况下,可以保持适度超前的规划,但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面,导致购物中心的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位,并在此基础上进行一些业态的组合的创新,并形成一整套经营管理系统的支持与配合,否则就容易盲目跟风变换业态规划,把握不住市场定位,很难保证在业态创新上取得成功。
2、项目当地的商家资源
项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。
在进行业态规划时,应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果,汇总当地的商家资源情况,进行分类汇总,计算出各分类项目的比例。一般来说,商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况,把握项目当地商业发展的情况,为商业经营规划提供依据。
在分析市场调研的结果的基础上,依据项目的自身体量面积,参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验,比如目前常用的规划黄金比例,即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52:18:30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出,这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
进行面积的预估后,还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场,如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足,那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远,那将对后期的招商造成很大的困难,同时也脱离了当地的实际情况,对将来的经营产生不利的影响。
商业业态是什么意思?怎么划分的?
笼统的说,商业业态可分为零售、批发及配套。其中零售业态又可分为有形店铺和无形店铺。按照零售业态的分类原则分为大型(综合)超市、中型超市、专业店、专卖店、百货店、家居建材商店、便利店、食杂店、五金日杂店等9种零售业态。