中国成功的旅游地产项目有哪些?

旅游地产不同于普通的房地产开发，更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后，至 2004 年才开始复苏的状况，旅游地产业非专业化的结果。实际上，旅游地产中发展最快的分时度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。

旅游地产是以旅游度假为目的通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产旅游地产项目的成功基础有哪些？业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：

旅游景点地产主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。

旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。

旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。

旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。

而这四大类产品的开发与经营，均需以下五个方面为依托：

◆天生的资质

旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。

◆良好的题材

旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目，旅游地产里面文化传说是可以发挥的不是特别强调真实性，而是强调趣味性。

◆完善的规划

旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。

◆持续的投资

旅游地产的特点是用地范围大，已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。

以下是中国成功的旅游地产项目的一些代表案例：

案例一：青岛奥帆中心后奥运时代实战旅游品牌营销策划项目

案例二：宜宾市城市营销和旅游市场整体营销策划项目

案例三：4A景区乐岛全程贴身营销实战项目

案例四：深圳欢乐谷旅游品牌保鲜项目

案例五、重庆古镇产业旅游整体策划项目

案例六：北京房山某大型国有企业旅游地产项目

案例七：世界地质公园四川兴文石海旅游事件行销活动策划项目

案例八：国家级风景名胜区四川宜宾蜀南竹海旅游策划项目

案例九：河南建业集团开封水系项目旅游小镇和旅游地产策划项目

案例十：西安城市战略定位和旅游营销案例

数字化时代，如何升级旅游消费？

引入新科技丰富游览体验，运用智慧化管理提升景区服务，云旅游、云演艺、云娱乐、云展览等新业态蓬勃发展……当前，以互联网为代表的现代信息技术正带来旅游业的“蝶变”，助力旅游市场加速复苏。

数字化时代，如何升级旅游消费？要做到以下几点：

旅游业数字化转型必须以消费者体验为核心

推进旅游业的数字化改造升级，要树立以消费者为中心的理念，将提升消费者的体验和运营管理效率作为决策的核心，围绕新需求、新消费方式谋求创新。

当前，线上实名制预约系统、分时排队预约系统、在线营销系统、大数据监控系统等技术已成为旅游业数字化转型的重要内容，以促进实现旅游企业的精准化运营及营销、提高游览效率，并最终实现游客消费体验及满足感的提升，赢得业务增长。

科技+文旅助力产业转型升级

文旅产业是具有高渗透性、关联性、融合性发展的大民生大产业。作为世界第一大国内旅游国、世界第一大出境旅游国和消费国，我国的文旅产业具有广大的市场价值。2018-2019年，文旅行业占我国的GDP总值超过15%，其关联性比房地产行业更高。有一句话是这么说的，“文化是旅游的灵魂，科技是旅游的新动能”。

在数字经济时代、新文旅时代，80/90后的互联网原住民已经成为了最大的旅游客户群，对于年轻人来说，游胜于旅。也就是说，驱动大家旅游的因素，从原来的计划性逐步在经济发展、物质发展的基础上转变为复合、冲动性的因素。当产生旅行的消费动机后，我们就会关注出行的体验。对于年轻的消费客群来讲，住宿和出行安排上的花费相对比较多。其次，消费对目的地的感知，并不是只取决于当地自然风光，人文、赛事、节庆，美食美酒、街头景色、体育都是旅行中的重要一环。由于社交分享，每一位游客既是旅行的消费者，也可以是衍生经济的带动者。要充分感知到每一位游客都是我们最大的财富，因为他们每个人都可能是自媒体，那么做好游客财富的精英，其实也是一机游回归到本心的最重要的一个目标。

数字文旅商业模式创新

一是创新营销，依托直播、短视频的线上营销和线上消费成为常态。

二是创新体验，虚拟技术创造的文旅体验和在地化真实体验双轨并行

三是创新内容，正向价值引领下的数字文旅内容再生产和全球服务蓬勃发展

培育强大的数字文旅市场主体

一是明确市场定位，促进新型市场主体建设。

二是多项措施并举，提高数字文旅市场主体创新策源动力。当前，线上文旅发展存在高质量数字内容缺乏、高水准虚拟现实内容缺失、现有模式商业变现率低等问题，文化内涵不足的短视频、直播、虚拟产品挤占了大量市场空间。文旅和科技深度融合，不但要求实现技术手段和文旅资源的充分对接，还要求具有创造力的人才共同进行技术场景的概念打造、内容制作等。

三是优化扶持政策，为中小企业创造更大的成长空间。从中小传统文旅企业的数字化转型发展现状来看，文旅科技产业跨界融合的破解点尚不明晰，产业结合方式生硬，与技术企业合作往往处于被动，市场主体面临着一系列严峻障碍。

随着新一轮科技革命和产业变革深入发展，“互联网+”加速与产业融合，不断催生新产业新模式新业态，正在成为推动旅游业转型升级、高质量发展的重要驱动力，旅游业数字化转型发展趋势正在加速。随着人工智能、5G、互联网、大数据、区块链等新技术在文旅产业的应用进一步拓展，各类文旅市场主体纷纷上线上云，创造出一系列“云旅游”“云展览”“云赏艺”“云公教”“云文创”等新业态、新产品、新服务，成为推动文旅产业改革创新的重要突破口。

如何开发旅游地产项目？

休闲时代的旅游地产开发模式研究

□巅峰智业机构总营销师 许豫宏

中国旅游业经过了30年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。特别是进入21世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新时期，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，更加推动了旅游与地方经济发展、社会和谐以及国际化进程,突显出旅游的广阔开发前景和巨大的发展潜力。

一、旅游新业态的风生水起标志着休闲时代的到来

所谓“业态”，是一个涵盖旅游产品组织形式、运营模式、产品特色的综合概念。对旅游业这个复合型、关联性的产业而言，旅游新业态是根据时代的变化和时尚的变化，创造出能够满足游客心理、情感、审美享受的新产品；它是一个不断发展、不断创新的过程。

目前出现的很多旅游新变化正是休闲旅游时代的具体表现，如投资主体的多元化，旅游产品的多样化，旅游线路的组合化，旅游服务的精细化，旅游目的地的差异化，旅游经营的标准化，景区营销的数字化，旅游经济的产业化等等。这些表现进一步催生着旅游新业态的不断涌现。

1、需求多样化拉动新业态的长驱直入

2007年国家假日制度的调整引来从专家学者到普通百姓的极大关注，充分说明旅游已经成为人们生活的一部分。涵盖不同层面的广泛出游人群必然产生多种多样的需求，而旅游本身就是一个求新、求异的体验过程，旅游新业态的产生，实际上就是旅游行业不断研究游客新需求，不断开辟产品细分市场的过程。例如，从大的层面看，当今旅游可分为生态旅游、文化旅游、乡村旅游、工业旅游、红色旅游、滨海旅游、温泉旅游、冰雪旅游、森林旅游、科技旅游、健康旅游等诸多业态。

2、市场竞争催生新业态的领军地位

旅游业相对来说技术壁垒较低，更容易陷入同质化的低层次竞争之中。研究揭示，在大众旅游市场，主要产品越来越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的价格来做出选择，全国范围的景区竞争日趋激烈，因此，近年来旅游从业者借用流通企业的竞争工具，不断创新经营方式和经营手段，以期提高自身的核心竞争力，形成旅游新业态，进而开创一片蓝海。

以农家乐这种最适宜城市居民短距离度假的产品为例，近年来各地纷纷开展农家乐旅游项目，使市场竞争日益激烈，但缺乏特色，形式单一，制约着产品的发展，城市中不同水平的消费者，往往有着不同的目的，简单的农家乐产品将难以满足需求。针对这种情况，日前北京市旅游局在全国率先制定了“国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、满乡篱园、生态渔村、山水人家”等8个乡村旅游新型业态的标准，将于近期出台，成为全国首个地方标准。

此外，在去年举行的第三届宁波旅游投资洽谈会上，旅游新业态成为旅游投资的新热点，展会首次专门设置了新业态馆，吸引了包括度假类、生态旅游类、新能源节能类等38家单位展出其新业态产品。并且针对新业态举办了“休闲度假产业对洽会”、“游艇产业对洽会”，同时还特别邀请国家环保总局等相关主管部门以及海洋旅游、航空旅游等方面机构的专业人士参会，指导旅游新业态投资。

3、旅游新业态全新展现休闲新时代的来临

透视旅游新业态的产生和发展，有一个清晰的时代脉络贯穿其中，即席卷世界经济和注意力的“第四大产业革命”———休闲产业浪潮。而对于旅游业这种服务性、综合性和关联性极强的产业来说，旅游业和休闲产业具有天然的耦合性，也是旅游业发展提升的必然要求。而在这其中涌如春笋的旅游新业态正是对旅游业走向休闲时代的最直接、最有力的佐证。

因此，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院准确把握旅游产业的发展走向和市场需要，将旅游发展和区域经济发展紧密结合起来，深入挖掘地方特色文化，充分依托旅游的拉动作用，通过旅游吸引物的打造，最终形成大产业格局，推动地方经济的大发展。

二、休闲时代推动旅游地产的转型升级

最近，我们在研究国内众多企业发展案例时发现，不论是传统工业企业（如山东南山集团）还是房地产企业（如华侨城集团、中坤集团）都将企业多元化发展的目标指向了旅游业。由于这些企业并非传统旅游企业，因此他们更能够发挥自身的资金优势、营销优势，结合自身的行业特点，创新出旅游新业态。

华侨城集团选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路，率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式。

南山集团旅游区为国家首批授予的AAAA级旅游景区之一，景区内有宗教文化园和中华历史文化园两个主题园区。宗教文化园是以佛教为主，道教儒教为辅，浓缩三教文化精华建造而成的。南山国际高尔夫球会辖属两个俱乐部———南山国际高尔夫俱乐部和东海高尔夫俱乐部。南山球会的所有球场，都结合了该区域天然景致，依山傍海而建，峰峦起伏，碧海蓝天，天然湖泊点缀其间，风景如画，令人怦然心动，犹如回到大自然的怀抱中。每一个球场都经由国内外著名设计师精心设计和高质量建造而成，不同的设计建造风格让人们倍感新奇和刺激。豪华的五星级酒店、宽阔的海滨浴场和海上游艇乐园更使之成为集高尔夫、旅游、商务、娱乐、社交于一体的国际高尔夫休闲旅游胜地。

中坤投资集团则发挥地产和旅游业优势，着力建构坚实的以自有资源为主体的分时度假体系。目前，正着手在北京、黄山、新疆等地规划建设各拥有50万平方米（包括酒店、高尔夫球场、别墅和其他休闲娱乐设施等）的分时度假系统。建成后，将成为中国最大的、资源自有的、自成一体的分时度假体系，并与国际分时度假体系接轨。

从成功旅游地产项目开发的新特点中我们可以明显地感觉到，旅游地产的开发必需进行转型升级，融入休闲市场需求，才能符合时代需求，具有旺盛和可持续的生命力，最终实现开发商和居住者、当地政府和居民的多方受益。.从旅游地产走向休闲地产是大势所趋。

中国旅游地产开发的成功案例有哪些？

1、主题公园+地产

首先是华侨城 比如深圳欢乐谷 北京欢乐谷 成都欢乐谷等

其次还有宋城股份开发的杭州宋城 广州长隆集团开发的长隆乐园 大连海昌开发的水公园等

2、旅游商业地产

比如成都的锦里、宽窄巷子、杭州清河坊、北京前门等旅游休闲商业街区

3、旅游度假区住宅项目

很多 最常见的是“高尔夫球场+高尔夫别墅” 比如昆明的春城高尔夫 深圳观澜高尔夫 等； 也有的直接就是风景区周边的纯住宅 什么黄山、海南都有

4、大型综合性旅游度假区（包括公园、地产、球场、酒店、商业等）

最有代表性的开发商是华侨城和港中旅，比如东部华侨城和港中旅的海泉湾